贵阳市住建局解读《贵阳贵安促进房地产业健康发展若干措施》

贵阳网·甲秀新闻讯8月3日，贵阳市政府办公厅、贵安新区办公室出台了《贵阳贵安促进房地产业健康发展若干措施》（以下简称《若干措施》），其中提出了九条具体举措，这些举措含金量高、可操作性强。为了让社会各界更全面理解这些措施的目的、意义，《若干措施》的牵头起草单位贵阳市住建局对该文件中的主要内容进行了解读。

一、降低开发成本

主要内容：对2023年8月1日至2024年7月31日内签订国有土地出让合同，未达到配建规模或不具备配建条件的新建改建居住区，按照《市人民政府办公厅关于印发〈贵阳市新建改建居住区教育配套设施以资代建工作方案（试行）〉的通知》（筑府办函〔2020〕29号）明确的收费标准，减半收取教育配套设施“以资代建”资金，并纳入土地出让金。

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政策解读：教育配套设施“以资代建”资金、轨道交通建设专项资金在房地产项目开发建设成本中占据较大比重，对企业负担过重，出台阶段性优惠政策，有助于为企业减负。原政策要求教育配套设施“以资代建”资金的缴纳作为预售许可证办理的前置条件，基于目前房地产企业现金流较为紧张，为助力企业脱困，对积极参与市区两级政府组织的相关活动，让利于民的房地产项目，允许教育配套设施“以资代建”资金延期一年缴纳，先行办理预售许可证，可有效解决“没有资金缴纳费用就无法实现销售、无法实现销售就没有资金缴纳费用”的矛盾。上述措施为阶段性政策，属地政府、管委会将在政策试行期间做好学位统筹工作，确保适龄儿童按期就读。

《贵阳市加快发展装配式建筑实施方案》要求，社会投资的新建建筑项目2022年至2025年实施装配式建筑比例分别不低于30%、40%、50%、60%，而装配式建筑在一定程度上会增加房地产项目开发成本，出于为企业减负考虑，在《若干措施》试行期内，装配式建筑比例均按照40%执行。

上述措施均为首次出台，是对企业减负的重大支持。

二、优化规划审批

主要内容：对大、中运量公共交通站点周边500米内新建商住项目，其非经营性养老服务和社区服务用房、配电房等公益性公建配套设施，不计入容积率计算。对大、中运量公共交通站点周边500米外新建商住项目，其非经营性公益性公建配套设施计入非住宅部分。推进“第四代住宅”试点建设，对两层通高的阳台按20%计入容积率，三层通高的不计入容积率。对靠近轨道站点周边且在“15分钟生活圈”内的新建项目，可按照住宅每户0.7个车位、商业商务300平方米1个车位进行配置。

政策解读：该项措施有助于房地产项目增加可售面积，提升企业投资积极性；推进“第四代住宅”试点建设的举措为首次出台，旨在鼓励房地产企业积极研发“第四代建筑”产品，满足消费者改善型住房需求；提出“对靠近轨道站点周边且在‘15分钟生活圈’内的新建项目，可按照住宅每户0.7个车位、商业商务300平方米1个车位进行配置”，是因为考虑到上述范围内项目交通便利，对车位需求较小，从资源利用效益最大化出发，在满足业主车位需求情况下，合理调整车位配比，既可避免车位闲置导致社会资源浪费，也有助于降低房地产企业开发建设成本。

三、合理调整结构

主要内容：对已出让尚未建设的非住宅商品房项目，在完善公建配套设施的前提下，允许按程序申请调整性质用于住宅或新兴产业、养老产业、文化教育产业、体育产业等用途开发建设，促进非住宅去库存；对未出让建设用地，结合市场发展需求，优化规划条件，合理确定商住比例。

政策解读：此举措有助于改善商业用房市场存量较大、去化较慢的局面，帮助房地产企业盘活存量资产；此次新增了“对未出让建设用地，结合市场发展需求，优化规划条件，合理确定商住比例”，有助于对未出让建设用地商住比例进行提前优化。

四、支持诚信优质企业发展

主要内容：完善房地产企业“白名单”制度，及时更新、动态调整“白名单”。鼓励、引导金融机构对房地产“白名单”企业给予信贷支持；属地政府、管委会精准实施预售资金监管，合理确定重点资金监管额度，提高预售资金使用效率，确保项目按期建成交付。

政策解读：“白名单”制度有助于助力优质房地产企业发展，继续沿用；“属地政府、管委会精准实施预售资金监管……确保项目按期建成交付”为首次提及，从预售资金使用效率角度出发，支持优质房地产企业发展。

五、推进棚户区城中村改造

主要内容：对云岩、南明老城区（一环以内）被征收房屋，取消不高于800元/平方米的安置补贴；加强房屋征收评估机构管理，定期公布二手房市场交易价格，为房地产评估机构客观、公正开展房屋征收评估提供参考依据，确保房屋征收评估价格公平合理。出台异地安置实施细则，鼓励被征收人到贵安新区异地购房安置或等价实物安置，推动“疏老城”与“建新城”有机结合。

政策解读：云岩、南明老城区（一环以内）安置补贴出台背景为鼓励棚户区、城中村居民配合征拆工作，是一项激励措施。目前，贵阳市棚户区、城中村改造已取得阶段性进展，继续执行该补贴政策将拉高土地征拆成本，将制约房地产开发企业拿地积极性，进而影响征拆资金的滚动使用，对后续棚户区、城中村改造工作的推进带来阻力。取消安置补贴，严控一级土地开发成本，在提高房地产企业投资积极性的同时，可有效推动我市城市更新工作。

六、提升政务服务

主要内容：加快推进“拿地即开工”，由属地政府、管委会在土地供应前完成综合评估事项，鼓励带方案出让，将地块规划方案纳入土地出让合同，推行免费帮代办服务，压缩企业开工前办理相关手续时间。优化规划审批流程，取消教育部门总图会签流程。对通过招拍挂出让的房地产开发用地，可分期缴纳土地出让价款，分宗办理土地权属证明，在土地出让方案中予以明确。对消防、人防、规划、质量监督等实行分段报批报审。因疫情等原因，导致房地产开发企业逾期缴纳土地出让价款产生违约金的，“一项目一策”研究解决。

政策解读：加快推进“拿地即开工”有助于优化营商环境；“优化规划审批流程，取消教育部门总图会签流程”为新增条款，旨在解决“先销售、后缴费”问题；“对通过招拍挂出让的房地产开发用地，可分期缴纳土地出让价款，分宗办理土地权属证明，在土地出让方案中予以明确”，旨在减轻企业前期拿地资金负担，提升企业投资积极性；“对消防、人防、规划、质量监督等实行分段报批报审”，旨在优化审批程序，创造良好营商环境；“因疫情等原因，导致房地产开发企业逾期缴纳土地出让价款产生违约金的，‘一项目一策’研究解决”，旨在解决高额违约金导致的项目无法开发建设，土地闲置问题。

七、加大住房公积金支持

主要内容：支持首次住房公积金贷款“既提又贷”；将第二次住房公积金贷款最低首付款比例由40%调整为20%；缩短两次住房公积金贷款时间间隔限制；省内其他市（州）和省外缴存职工在贵阳贵安购买新建商品住房申请住房公积金贷款的，不受户籍地限制；提高住房公积金最高贷款额度；积极开展住房公积金个人补息贷款。

政策解读：市住房公积金管理中心已在今年4至7月份陆续出台相关支持政策，在本文件中进行汇总，旨在为购房业主提供合理信贷支持，鼓励刚性及改善性住房需求。

八、加大商业贷款支持

主要内容：对拥有一套住房并已结清购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通住房的，鼓励、引导金融机构对个人商业贷款实行首套房贷款首付20%，执行利率下限政策。由住建、金融部门加强与金融机构沟通对接，建立相关工作机制，全面梳理项目按揭封顶未放贷等情况，逐个对接，逐个推动解决。

政策解读：该举措有助于降低个人住房消费门槛，支持刚性及改善性住房需求；“由住建、金融部门加强与金融机构沟通对接……逐个推动解决”为新增条款，旨在解决房开项目已达封顶放款条件，但放款渠道受阻的问题，引导金融机构为房地产企业提供现金流支持。

九、支持避暑类地产发展

主要内容：经建设部门认定的避暑类地产项目，除幼儿园作为刚性建设要求外，取消中小学教育配套建设和以资代建费；不配建5%公租房（保租房）；支持合理调整车位配比，具体标准按“一项目一方案”独立审核；用水、用电、用气、用热按居民生活类价格执行。开辟手续办理“绿色通道”，提高避暑类地产开发、交易、登记等审批服务效率。

政策解读：此项措施为新政策，旨在结合贵阳市气候特征，推进避暑类地产项目发展，并结合消费客群，进行针对性政策支持，优化资源配置，推动贵阳市房地产业结构性调整。

记者 商昌斌

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